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[마켓 나우] 연준이 금리 내리면 부동산주 뜬다

연방준비제도(연준)의 금리 인하에 베팅하는 사람들에게 희소식이 들린다. 7월 FOMC(연방공개시장위원회)에서 연준은 8회 연속 기준금리를 동결했지만, 물가 안정과 최대 고용이라는 중앙은행의 두 가지 목표를 정책 결정문에 담았다. 이는 지난 2년간 인플레이션 억제를 우선시하던 연준의 정책 기조가 마침내 경제 성장 촉진으로 옮겨가고 있음을 시사한다.   제롬 파월  연준 의장은 결정문 발표 직후 기자회견에서 “이르면 9월에” 금리 인하가 가능하며, 금리 결정은 여전히 “데이터 전체, 변화하는 전망, 리스크 간 균형 등에 달렸다”고 밝혔다. 최근 발표된 구인·이직 보고서(JOLTS), 고용비용지수(ECI) 등의 내용도 9월 금리 인하에 힘을 실었다.   저금리 환경의 현실화 가능성을 두고 투자자들은 여러 가지 대응책을 고려할 수 있다. 그중 하나가 상장 부동산 자산을 활용한 포트폴리오 배분이다.   미국의 상장 부동산 시장은 지난 5년간 팬데믹의 충격과 전례 없는 규모 및 속도로 진행된 연준의 금리 인상 사이클 등으로 힘겨운 시절을 보냈다. 그러나 인플레이션 전망이 개선되고 올가을 연준의 금리 인하가 예상되면서 부동산 섹터는 7월 S&P500지수에서 7.2%의 수익을 내며 가장 좋은 성과를 거뒀다. 최근의 부동산 부문 상승세는 지속될 여지가 있다고 판단된다. 특히 부동산투자신탁(REITs)이 순자산 가치보다 여전히 6% 할인된 가격에 거래되고 있기 때문이다.   팬데믹 이후 오피스·유통·노인주택 부동산 부문에서 신규 공급이 사실상 전무했기 때문에 향후 1~2년 동안 부동산 시장은 장기적·구조적 변화가 시작되는 새로운 사이클에 진입할 것으로 보인다. 지난 몇 년간 대규모 공급이 이뤄졌던 아파트 등의 분야에서도 2025년에는 신규 재고가 급격히 감소할 것으로 예상되며 이는 임대료 상승으로 이어질 수 있다. 공급 확대를 저해하면서 임대료 상승을 지지하는 요인 중 하나로 2020년 대비 44%나 급등한 건설비용을 꼽을 수 있다.   노인주택은 여전히 상업용 부동산 시장에서 가장 인기 있는 분야 중 하나다. 팬데믹 종료 후 노인주택 입주율이 상승하는 가운데 노인주택 사업자들은 코로나 시대 매출 감소분의 85% 이상을 회복하고 있다. 노인주택 사업자는 높은 운영 레버리지의 이점을 누릴 수 있기 때문에 입주율 상승은 향후 몇 년 동안 견고한 순영업소득(NOI)의 증가로 이어질 것이다. 인구 고령화는 지속해서 강력한 수요를 창출할 기반이 되고 있다. 전반적으로 적정 가격대의 주택이 부족하다는 점 역시 노인주택 시장에 힘을 실어줄 것이다. 그리고 임대료 상승률 또한 과거 수준을 크게 상회할 것으로 전망된다. 사이라 말릭 / 누빈 최고투자책임자마켓 나우 부동산 연준 노인주택 부동산 상장 부동산 부동산 부문

2024-09-02

[마켓 나우] 중국 부동산 고통, 2년은 더 간다

중국 경제 문제의 핵심은 주택 시장 조정이다. 다년간의 과잉 투자와 과잉 공급으로 조정이 절실하다. 주택 판매 감소가 민간 부동산 개발업자, 지방 정부 재정 등에 미치는 부정적인 영향은 분명히 예상 밖이었다.   중국 당국은 작년 말부터 부동산 디레버리징(부채 축소) 활동에서 발을 빼왔다. 먼저 공급 측면에서 주택 개발업자들의 선분양 주택 인도를 지원해 왔고, 이후 수요 측면에서도 비투기적 목적의 주택 구매를 장려했다. 가장 의미 있는 조치는 지난 8월 말 인민은행(PBOC)과 국가금융감독관리총국(NFRA)이 주택 거래 지원을 위해 최소 계약금 비율과 주택 담보 대출 이자율을 낮춘 것이었다.   오랫동안 우리와 시장이 전한 메시지가 있다. 가계의 신뢰와 자산이 큰 타격을 입은 시기에는, 주택 구매에 대한 제약을 손보지 않는 점진적인 부동산 완화 조치 정도로는 수요 촉진에 아무런 도움이 될 수 없다는 것이다. 최근 발표된 당국의 조치는 이런 경고에 귀를 기울인 것 같다. 변경 내용은 극적이다. 첫 집 구매자의 경우, 최소 상환 비율이 이전 35%에서 20%로 조정됐다. 두 번째 주택 구매의 경우에는 최대 70%에서 30%로 더 크게 낮춰졌다. 우리는 공공 주택 건설에 대한 추가 지원이 부동산 부문의 활동을 더욱 견고하게 뒷받침할 것으로 기대한다.   하지만 이러한 조치로 충분할까. 답은 정책결정자들의 최종 목표에 달렸다. 우리 생각엔, 중국 당국은 의미 있는 주택 시장 상승을 유도할 의사가 없으며, 과잉 부양의 구조적 함정도 잘 알고 있다. 따라서 중국 당국의 목표는 단순히 시장 심리를 안정시키고 주택 거래 재개를 촉발하는 한편, 동시에 주택 부문의 하강세를 관리하는 것이다.   이런 시도에서 중국 당국은 최근 몇 년간 성과를 거두었고, 이를 되돌릴 만한 이유가 없다. 중국의 부동산 투자액은 정점이었던 2014년 GDP 15%에서 최근 약 8%로 감소했다. 많은 선진 시장 경제와 비슷한 규모다. 현재의 미분양 주택 재고와 은행이 해소한 부실 부동산 관련 대출의 양을 고려했을 때 주택 부문 조정이 앞으로도 6~8분기 더 진행될 가능성이 있다.   규제 완화 이후 주말에 ‘1선 도시’의 주택 전시장에는 구경하러 온 예비 주택 구매자들로 긴 줄이 섰다는 보도가 있었다. 당국이 주택 시장 하강을 막을 수 있을 것이라는 지금의 낙관론이 유지될 수 있을지, 그래서 가계들이 팬데믹 기간에 축적된 약 3조7000억 위안의 초과 저축을 주택 구매를 위해 풀게 될지는 아직 알 수 없다. 그래도 초기 낌새는 낙관적인 편이다. 루이즈 루 / 옥스퍼드이코노믹스 이코노미스트마켓 나우 중국 부동산 부동산 부문 부동산 완화 주택 시장

2023-09-13

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